Mängelanzeige und Mängelansprüche nach VOB

Das Mängelmanagement spielt bei der Baudurchführung eine zentrale Rolle. Das Erfassen und Dokumentieren von Baumängeln (Mängelanzeige) auf der Baustelle, die schnelle Zuweisung zur verantwortlichen Firma, die Fristenvergabe und Kontrolle sind entscheidend. Das Thema Baumängel ist natürlich ein extrem sensibles Thema, da die Behebung des Mangels beim Subunternehmer zu zusätzlichen Kosten führt und für den Auftraggeber die Bauzeit verlängert. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) stellt die rechtliche Grundlage dar, um in diesem Spannungsfeld eine belastbare Orientierung zu geben.

Die Mängelanzeige gemäß VOB und ÖNORM

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) in Deutschland sowie die österreichische ÖNORM B 2110 dienen beide als Vertragsgrundlagen für Bauverträge. Obwohl die Regelungen zur Mängelanzeige in beiden Dokumenten ähnlich sind, gibt es Unterschiede, insbesondere in der Definition der Mängelanzeige.

Definition einer Mängelanzeige nach VOB

Nach § 13 der VOB/B stellt eine Mängelanzeige eine Aufforderung des Auftraggebers an den Auftragnehmer dar, festgestellte Baumängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Diese Anzeige muss in schriftlicher Form erfolgen.

Was unter einer „angemessenen Frist“ zu verstehen ist, hängt vom Einzelfall ab. Beispielsweise lassen sich kleinere Mängel wie eine abgeplatzte Fliese oder eine falsch installierte Steckdose typischerweise innerhalb von 14 Tagen beheben. Komplexere Probleme, wie etwa eine fehlerhaft dimensionierte Fußbodenheizung, die erst nach Abschluss der Bauarbeiten bemerkt wird, benötigen in der Regel mehr Zeit. Es ist wichtig, in der Mängelanzeige einen realistischen Zeitrahmen anzugeben.

Nach Eingang einer ordnungsgemäßen schriftlichen Mängelanzeige beim Bauunternehmen ist dieses verpflichtet, die Mängel innerhalb der gesetzten Frist auf eigene Kosten zu beseitigen. Kommt es dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Auftraggeber das Recht, die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers selbst zu beheben oder beheben zu lassen.

Wie wird ein Baumangel in der VOB/B definiert?

Gemäß der VOB/B müssen Bauleistungen bei der Abnahme durch den Auftraggeber frei von Sachmängeln sein. Das bedeutet, dass die ausgeführten Arbeiten den vertraglich vereinbarten Spezifikationen entsprechen und die anerkannten Regeln der Technik einhalten müssen. Wenn diese Anforderungen nicht erfüllt sind, liegt ein Baumangel vor, und der Auftraggeber kann diesen Mangel mittels einer Mängelanzeige nach VOB rügen.

Definition der Mängelrüge nach ÖNORM B 2110

Eine Mängelanzeige gemäß ÖNORM B 2110, insbesondere unter Punkt 12 „Haftungsbestimmungen“, stellt eine schriftliche Aufforderung zur Beseitigung eines Mangels innerhalb der Gewährleistungsfrist dar. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, und dabei möglichst geringe Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber zu verursachen.

Die ÖNORM B 2110 betont zudem, dass vorrangig eine Verbesserung oder ein Austausch der mangelhaften Leistung in Betracht kommt. Eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrags (Wandlung) sind nur dann zulässig, wenn die Mängelbeseitigung unmöglich oder für den Auftragnehmer unzumutbar ist. Diese Optionen stehen dem Auftraggeber auch offen, wenn der Auftragnehmer auf die Mängelrüge gar nicht reagiert.

Wie wird ein Baumangel in der ÖNORM B 2110 definiert?
Nach ÖNORM B 2110 muss eine Bauleistung mängelfrei übergeben werden, was bedeutet, dass die erbrachten Leistungen den vertraglich festgelegten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften entsprechen und der Beschreibung, einer Probe oder einem Muster gerecht werden müssen.

Darüber hinaus müssen die Leistungen vertragsgemäß genutzt werden können. Wird eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, handelt es sich um einen Mangel.

Wann muss die Aufforderung zur Mängelbeseitigung laut VOB/ÖNORM erfolgen?

Nach VOB/B:

Ein offensichtlicher Mangel sollte sofort nach seiner Entdeckung gerügt werden, insbesondere bei Verträgen nach VOB. Spätestens bei der Bauabnahme muss der Mangel angezeigt werden, da nach der Abnahme die Beweislast beim Auftraggeber liegt, der nachweisen muss, dass der Mangel durch den ausführenden Betrieb verursacht wurde.
Bei verdeckten Mängeln, die erst nach der Bauabnahme entdeckt werden, gelten folgende Gewährleistungsfristen gemäß VOB/B:

• 4 Jahre für Bauwerke,
• 2 Jahre für feuerberührte Teile von Feuerungsanlagen (z. B. Heizung),
• 2 Jahre für elektrotechnische Anlagen,
• 2 Jahre für Instandhaltungsarbeiten.

Nach ÖNORM B 2110:

Für Verträge nach ÖNORM B 2110 gilt grundsätzlich, dass offensichtliche Mängel möglichst frühzeitig gerügt werden sollten. Auch wenn innerhalb der ersten sechs Monate nach der Abnahme angenommen wird, dass der Mangel bereits bei der Abnahme vorhanden war, ist es ratsam, Mängel so schnell wie möglich anzuzeigen.

Die Gewährleistungsfristen gemäß ÖNORM B 2110, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt wurde, sind:

• 3 Jahre für Bauwerke und unbewegliche Teile der Haustechnik,
• 2 Jahre für bewegliche Teile der Haustechnik.

Grundsätzliches Prinzip: Leistung frei von Sachmängeln

Bei der Leistungserbringung auf der Baustelle, ganz egal ob es sich um Betonarbeiten, Arbeiten am Dachstuhl oder Elektro-Arbeiten handelt, muss der Auftragnehmer die vertraglich vereinbarte Leistung frei von Sachmängeln erbringen. Üblicherweise wird die Beschaffenheit der Leistung vertraglich festgelegt, sodass es einen klaren Bezugspunkt für die Qualitätsüberprüfung gibt. Ein Auftraggeber kann somit nicht willkürlich eine erbrachte Leistung auf der Baustelle als ungenügend einordnen, sondern muss stets die Differenz zur vereinbarten Beschaffenheit darstellen. 

Ist allerdings die Beschaffenheit der Leistung auf dem Bau vertraglich nicht geregelt, so richtet sich die Analyse darauf zu überprüfen, ob die erbrachte Leistung sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die der Auftraggeber in diesem Kontext erwarten kann. Es werden also vergleichbare Leistungserbringungen auf anderen Baustellen herangezogen, um zu überprüfen, ob ein Baumangel vorliegt.

Zusätzliche Aspekte bei einer VOB-Mängelrüge vor Abnahme: Kündigungsandrohung

Wenn Sie eine Mängelanzeige nach VOB/B vor der Abnahme eines Bauwerks stellen (§ 4 VOB/B), sollten Sie zusätzlich zur Aufforderung zur Mängelbeseitigung eine Kündigungsandrohung in Ihre Mängelrüge aufnehmen.

Diese Androhung signalisiert dem Auftragnehmer, dass Sie bereit sind, den Vertrag oder Teile der Leistung zu kündigen, falls der Mangel nicht rechtzeitig behoben wird. Diese Maßnahme ist notwendig, um sicherzustellen, dass Sie im Falle einer Nichterfüllung die Kosten für die Mängelbeseitigung vom Auftragnehmer einfordern können, falls Sie den Mangel selbst oder durch ein Drittunternehmen beheben lassen müssen.

Es ist möglich, dass die Leistung letztendlich doch nicht gekündigt werden muss, wenn das verantwortliche Bauunternehmen den Mangel fristgerecht behebt. Trotzdem sollten Sie sich diese Option offenhalten, um für alle Eventualitäten vorbereitet zu sein.
Tipp: Um sicherzustellen, dass Sie bei der Erstellung einer Mängelanzeige nach VOB oder ÖNORM keine wichtigen Details übersehen, empfiehlt es sich, eine Vorlage zu erstellen. Diese Vorlage sollte alle relevanten Informationen enthalten und kann im Streitfall als wertvolles Beweismittel dienen.

Was nicht in einer VOB-Mängelanzeige enthalten sein sollte:

Ursache des gerügten Mangels: Die Bestimmung der Mangelursache obliegt dem Auftragnehmer. Wenn Sie selbst eine Ursache angeben und diese sich als falsch herausstellt, kann dies vor Gericht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden. Vermeiden Sie daher Spekulationen und überlassen Sie die Ursachenklärung dem Auftragnehmer.

Anweisungen zur Mängelbeseitigung: Wie der Mangel behoben wird, liegt in der Verantwortung des ausführenden Betriebs. Der Auftragnehmer entscheidet über die Methode, solange diese sinnvoll und den Erfordernissen der Leistungserbringung angemessen ist. Die ÖNORM fordert zusätzlich, dass die Behebung mit möglichst wenigen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber verbunden sein sollte.

Wie sollte eine Mängelanzeige versandt werden?

VOB und ÖNORM verlangen eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung, damit der Auftragnehmer zur Behebung des Mangels verpflichtet ist. Eine mündliche Anzeige ist nicht ausreichend, da sie später schwer nachzuweisen ist.
Es wird empfohlen, die Mängelanzeige per Einschreiben zu versenden, um einen Nachweis über den Erhalt der Nachricht zu haben.

 Wichtig zu beachten: Eine Mängelanzeige, die den Anforderungen der VOB/B entsprechen soll, darf nicht über Nachrichtendienste wie WhatsApp versandt werden. Dies wurde in einer Entscheidung des OLG Frankfurt bestätigt. 

Baumängel aufgrund von Anordnung? So schützen sich Auftragnehmer

Das Unternehmen, das die Leistung auf der Baustelle erbringt, ist auch für die Qualität der Leistung verantwortlich. Interessant wird es freilich, wenn – nach Fertigstellung der Arbeit auf der Baustelle – vom Auftraggeber eine Mängelanzeige eingeht, diese jedoch (mehr oder weniger eindeutig) auf die Inhalte der Leistungsbeschreibung bzw. Anordnung des Auftragsgebers zurückzuführen ist.

Der Leistungserbringer hat sich somit Anordnungskonform verhalten, wird jedoch nun mit einer Mängelanzeige dafür in Haftung genommen. Ist das korrekt? Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht dazu tatsächlich vor, dass der Auftragnehmer für Baumängel in dieser Konstellation haftet.

Um nicht in diese Haftungsfalle zu laufen, empfiehlt es sich für Auftragnehmer auf dem Bau, sämtliche Bedenken – sei es bezüglich Anordnungen, Baustoffen, Vorleistungen anderer Unternehmen, oder ähnlichem – schriftlich dem Auftraggeber anzuzeigen (Siehe § 4 Absatz 3 VOB). Dies kann entsprechend – sollte es später zum Streitfall kommen – die Haftung des Auftragnehmers begrenzen. Gleichwohl, besteht der Auftraggeber trotzdem auf der Durchführung der Arbeiten, so hat der Auftragnehmer diesem Folge zu leisten.

Wie eine Mängelmanagement-Software helfen kann

Eine Mängelmanagement-Software bietet zahlreiche Vorteile, die den Arbeitsalltag auf der Baustelle und im Büro deutlich vereinfachen können. Durch die Nutzung mobiler Apps können Sie Ihr Bautagebuch sowie alle Projektinformationen jederzeit und überall dabei haben. Dies ermöglicht eine effiziente Erfassung von Baumängeln direkt vor Ort, wo Sie sofort Fotodokumentation, Videos oder Sprachnotizen zur Dokumentation hinzufügen können.

Mängelmanagement mit gripsware 

✓ Schritt 1: Mängel direkt vor Ort erfassen

Mit der mobilen App von pro-Report können Sie Mängel direkt auf der Baustelle erfassen. Sie können Fotos, Videos oder Sprachnotizen aufnehmen und sofort in die Mängelmanagement-Datenbank einfügen.

✓ Schritt 2: Mangel eindeutig dokumentieren

Geben Sie alle relevanten Details wie die genaue Lage, Art und Ausmaß des Mangels in der App an. Diese Informationen werden automatisch synchronisiert und stehen sofort für weitere Bearbeitung zur Verfügung.

✓ Schritt 3: Verantwortliche informieren und Frist setzen

Weisen Sie den erfassten Mangel sofort dem zuständigen Unternehmen zu und setzen Sie eine Frist für die Mängelbeseitigung. Die betroffenen Parteien werden automatisch benachrichtigt, wodurch Verzögerungen vermieden werden.

✓ Schritt 4: Fortschritt überwachen und Berichte erstellen

Verfolgen Sie den Status der Mängelbeseitigung in Echtzeit und erstellen Sie bei Bedarf Berichte oder Dokumentationen direkt aus der App. Alle Daten sind jederzeit abrufbar, was die Verwaltung und Nachverfolgung erleichtert.