HOAI Leistungsphasen: Bauphasen 1-9

Die erfolgreiche Durchführung von Bauprojekten erfordert präzise Planung und Umsetzung. Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bietet dabei einen strukturierten Rahmen, insbesondere durch die Definition von neun wesentlichen Leistungsphasen, die als Leitfaden für das Projektmanagement dienen. Aktuell gilt die HOAI 2021.

Was gibt die HOAI vor?

Grundsätzlich stellt die HOAI Richtwerte für die Vergütung von Leistungen im Bauwesen bereit. Sie erfüllt dabei zwei Hauptfunktionen:

• Sie dient der Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure.
• Sie bietet eine Grundstruktur für die Bauprojektplanung.

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung: Klärung der Aufgabenstellung, Beratung des Auftraggebers, erste Bestandsaufnahme und Analyse.

Leistungsphase 2: Vorplanung: Erstellung eines Planungskonzepts, Kostenschätzung, erste Skizzen und Abstimmung mit dem Auftraggeber.

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung: Finalisierung des Entwurfs, detaillierte Planung, Kostenermittlung und Genehmigungsplanung.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung: Erstellung und Einreichung der notwendigen Unterlagen für behördliche Genehmigungen.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung: Detaillierte Ausführungsplanung, Bau- und Detailzeichnungen, Koordination mit Fachplanern.

Leistungsphase 6: Vergabevorbereitung: Erstellung von Leistungsverzeichnissen, Angebotsauswertung und Vergabevorschläge.

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe: Unterstützung bei der Auswahl der Auftragnehmer, Verhandlungen und Vertragsabschluss.

Leistungsphase 8: Objektüberwachung: Überwachung der Bauausführung, Qualitäts-, Kosten- und Terminmanagement, Bauabnahme.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung: Betreuung nach Fertigstellung, Mängelkontrolle, Überwachung der Gewährleistungsfristen und Dokumentation.

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase, der Grundlagenermittlung, geht es darum, die Anforderungen und Wünsche des Bauherrn genau zu erfassen. Es werden zentrale Fragen geklärt, wie zum Beispiel: Wo und wann soll das Bauprojekt realisiert werden? Welches Grundstück eignet sich dafür? Welche Budgetvorgaben gibt es? Außerdem wird der grobe Ablauf des Bauprojekts besprochen und ein vorläufiger Zeitplan erstellt. Diese Phase bildet die Basis für alle weiteren Schritte und ist daher entscheidend für den Erfolg des Bauvorhabens.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Klärung der Aufgabenstellung in enger Abstimmung mit dem Bauherrn

• Beratung und Überblick über den möglichen Projektverlauf

• Vorauswahl von Fachplanern

• Erstellung eines Kostenrahmens für einen groben Überblick über die zu erwartenden Ausgaben

Leistungsphase 2: Vorplanung

Nach der Grundlagenermittlung folgt die Vorplanung als nächste Bauphase. Ein zentraler Bestandteil dieser Phase ist die Kostenschätzung, die in der Regel nach DIN 276 erfolgt. Dabei wird darauf geachtet, alle relevanten Aspekte der Kostenermittlung gemäß dieser Norm zu berücksichtigen. Zudem wird ein erster Entwurf des Bauprojekts entwickelt.

In dieser Phase werden auch erstmals Kontakte zu Behörden aufgenommen, und die an der Planung beteiligten Personen stimmen die anstehenden Aufgaben ab. Detaillierte Planungsaspekte stehen hier noch nicht im Vordergrund; wichtiger ist die grundsätzliche Klärung von Gestaltung und Funktion des Bauwerks, einschließlich Überlegungen zur Bautechnik, Wirtschaftlichkeit, Energieversorgung und Ökologie.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Abstimmung mit allen beteiligten Fachplanern

• Erstellung eines ersten Planungskonzepts

• Grundlagenanalyse und Vorverhandlung über die Genehmigungsfähigkeit

• Erstellung eines groben Terminplans mit den wichtigsten Schritten des Planungs- und Bauablaufs

• Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

In der Leistungsphase 3, der Entwurfsplanung, werden die Pläne und Kalkulationen detaillierter ausgearbeitet. Dabei werden auch städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Anforderungen berücksichtigt.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Austausch der bisherigen Arbeitsergebnisse als Grundlage für die Fachplaner

• Erstellung einer detaillierten Objektbeschreibung

• Kostenberechnung und Abgleich mit der vorherigen Kostenschätzung sowie den finanziellen Rahmenbedingungen

• Planungen zur Optimierung im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Nach Abschluss der Entwurfsplanung geht es in der Leistungsphase 4 darum, die bisherigen Entwürfe so weit zu finalisieren, dass die notwendigen Genehmigungen für das Bauprojekt beantragt werden können. Hierbei ist es besonders wichtig, die von den Behörden geforderten Richtlinien für Formulare, Baupläne und Kalkulationen einzuhalten.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Projekts

• Erstellung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen, die technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Natur sind

• Vervollständigung und Anpassung der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Ein zentraler Bestandteil der Ausführungsplanung ist die präzise Berechnung aller benötigten Mengen, bekannt als Massenermittlung. Architekten greifen dabei häufig auf Erfahrungen aus früheren Projekten zurück. Diese Mengenangaben dienen als Basis für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen und für die spätere Ausschreibung.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Erarbeitung der detaillierten Ausführungsplanung

• Präzise Massenermittlung

• Überprüfung der erforderlichen Montagepläne

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

In der Leistungsphase 6 erfolgt die Vorbereitung der Vergabe. Hierbei werden alle notwendigen Arbeitsschritte den jeweiligen Gewerken zugeordnet. Da dies ein umfangreicher Prozess ist, beginnen viele Architekten bereits frühzeitig mit der Kalkulation nach DIN 276 und der Zuordnung der Gewerke.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Erstellung des Vergabeterminplans

• Detaillierte Leistungsbeschreibung nach Gewerken

• Weitere Mengenermittlung und Zusammenstellung

• Kostenkontrolle durch Vergleich der bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung

• Zusammenstellung der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die Auswahl der richtigen Bauunternehmen ist entscheidend, da sie die Pläne in die Praxis umsetzen. Die zuvor erstellten Leistungsverzeichnisse werden zusammen mit Vorbemerkungen und weiteren relevanten Dokumenten wie Bauplänen und Fotos der Baustelle an verschiedene Firmen der einzelnen Gewerke verschickt. Die Bauunternehmen haben daraufhin die Möglichkeit, Angebote abzugeben, in denen sie Preise für die einzelnen Arbeitsschritte festlegen.

Alle potenziellen Auftragnehmer erhalten dieselben Unterlagen, um einen fairen Vergleich der Angebote zu gewährleisten. Nach Ablauf der Angebotsfrist wird ein Preisspiegel erstellt, in dem alle Angebote geprüft und miteinander verglichen werden. Dadurch kann der Bauherr die Angebote leicht bewerten und das wirtschaftlichste auswählen.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Versand der Leistungsverzeichnisse inklusive aller notwendigen Dokumente

• Prüfung und Auswertung der eingegangenen Angebote

• Erstellung eines Preisspiegels

• Durchführung von Bietergesprächen

• Dokumentation des Vergabeverfahrens

• Zusammenstellung der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche

Leistungsphase 8: Objektüberwachung

In der Leistungsphase 8, der Objektüberwachung, übernehmen Architekten die Bauleitung, was die Koordination und Kontrolle der ausführenden Gewerke auf der Baustelle umfasst. Diese Phase ist in der Regel sehr arbeitsintensiv.

Um einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle sicherzustellen, wird ein Bauzeitenplan erstellt, der die Zeitfenster der ausführenden Firmen und deren Abhängigkeiten zueinander festlegt. Architekten müssen regelmäßig die Baustelle besuchen, um die Ausführung der Arbeiten zu überwachen und mit den Plänen sowie Leistungsverzeichnissen abzugleichen.

Zudem müssen die eingehenden Rechnungen der Bauunternehmen sorgfältig geprüft und zusammen mit einem Rechnungsdeckblatt (eine nachvollziehbare Zusammenfassung) an den Bauherrn weitergeleitet werden.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Erstellung eines Bauzeitplans

• Koordination aller auf der Baustelle tätigen Unternehmen

• Dokumentation des Bauablaufs

• Überwachung der Mängelbeseitigung

• Rechnungsprüfung inklusive Erstellung eines Rechnungsdeckblatts

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Der zentrale Aspekt der Objektbetreuung ist die Objektbegehung nach Fertigstellung des Bauwerks zur Feststellung von Mängeln.

Zusammengefasste Arbeitsschritte:

• Objektbegehung zur Mängelfeststellung

• Überwachung der Mängelbeseitigung

• Erstellung von Wartungs- und Pflegeanweisungen

• Entwicklung eines Instandhaltungskonzepts

Grundleistungen und besondere Leistungen

Die HOAI unterscheidet zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen. Grundleistungen umfassen alle notwendigen Aufgaben zur Durchführung eines Bauprojekts und werden durch das vereinbarte Grundhonorar der Planer abgedeckt.

Besondere Leistungen, auch Detailleistungen genannt, sind optionale Zusatzleistungen, die in jeder Leistungsphase hinzugefügt werden können. Beispiele für besondere Leistungen sind 3D-Modelle, Studien oder technisch erforderliche Nachweise. Eine Übersicht dieser Leistungen findet sich in der HOAI neben den Grundleistungen.

Leistungsphasen und Leistungsbilder

Die HOAI kategorisiert verschiedene Baubereiche durch Leistungsbilder. Diese umfassen beispielsweise Gebäude, Ingenieurbauwerke oder Freiflächen. Jedes Leistungsbild wird in Leistungsphasen unterteilt, die den chronologischen Fortschritt eines Projekts abbilden. Unabhängig vom spezifischen Leistungsbild gibt es insgesamt neun Leistungsphasen.

Leistungsphasen und Honorarzonen

Für die verschiedenen Leistungsphasen bietet die HOAI fünf Honorarzonen als (seit 2021 unverbindliche) Orientierungshilfe für die Honorarberechnung an. Diese Zonen reichen von HZ I (sehr geringe Anforderungen) bis HZ V (sehr hohe Anforderungen) und beschreiben den Arbeitsaufwand für unterschiedliche Projekte.

Zur Berechnung kann ein HOAI Rechner verwendet werden.