Mängelfreimeldung nach VOB & ÖNORM: Das sollten Sie wissen
Wenn ein Baumangel endlich fachgerecht behoben und offiziell abgenommen ist, können sowohl die Bauleitung als auch der verantwortliche Handwerksbetrieb aufatmen. Doch bis dahin gibt es oft etliche Stolpersteine.
In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es bei der Mängelfreimeldung ankommt, wie eine Mängelbeseitigungsanzeige aussehen sollte und welche Aufgaben Projektleiter und ausführende Firmen in diesem Zusammenhang haben.
Was ist eine Mängelfreimeldung?
Unter einer Mängelfreimeldung (oder Mängelbeseitigungsanzeige) versteht man die schriftliche Mitteilung des Auftragnehmers an den Auftraggeber, dass ein zuvor gerügter Mangel vollständig behoben wurde und die betreffende Bauleistung nun mängelfrei ist. Das setzt voraus, dass der Auftraggeber zuvor eine Mängelrüge ausgesprochen hat.
Da es rund um die Mängelfreimeldung – von den ersten Rügen bis hin zur abschließenden Abnahme – häufig zu Unklarheiten und sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, ist ein sicherer Umgang mit den rechtlichen Vorgaben besonders wichtig. Einen Überblick über häufige Stolperfallen bei der Gewährleistung finden Sie zum Beispiel im Artikel zur VOB Gewährleistung.
Rechtliche Grundlagen zur Mängelfreimeldung
Die Freimeldung ist Teil des gesetzlich verankerten Gewährleistungs- bzw. Mängelmanagements. Für Bauprojekte in Deutschland und Österreich sind folgende Regelwerke maßgeblich:
- Deutschland: § 633 ff. BGB bzw. § 13 VOB/B
- Österreich: § 922 ff. ABGB bzw. Punkt 12 der ÖNORM B 2110
Die VOB/B beschreibt besonders detailliert, wie mit Mängeln, Fristen und Nachbesserungen umzugehen ist. Das ist relevant für Bauverträge, die öffentlich ausgeschrieben werden oder auf Basis dieser Regelungen geschlossen sind.
Wann spricht man von einem Baumangel?
Damit es überhaupt zur Freimeldung kommen kann, muss zunächst ein relevanter Mangel vorliegen. Nach den üblichen Standards liegt ein Baumangel vor, wenn …
…die erbrachte Leistung nicht mit den vertraglich vereinbarten Beschaffenheiten übereinstimmt, oder
…keine genaue Beschaffenheit im Vertrag vereinbart wurde: wenn die Leistung nicht dem entspricht, was branchenüblich wäre.
Lesetipp: Wenn Sie mehr über mögliche Konfliktsituationen oder Verfahren zur rechtssicheren Dokumentation wissen möchten, werfen Sie einen Blick auf diesen Beitrag zum Thema Zustandsfeststellung. Gerade zum Ende eines Bauprojekts kann es hilfreich sein, den aktuellen Zustand genau festzuhalten.
Anzeige, Beseitigung & Freimeldung: Welche Fristen gelten?
- Offener Mangel: Spätestens bei der Bauabnahme zu rügen
- Verdeckter Mangel: Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zu melden
Die Gewährleistung variiert je nach rechtlicher Grundlage:
- BGB: 5 Jahre
- VOB: 4 Jahre
- ABGB/ÖNORM: 3 Jahre
Innerhalb dieses Zeitraums muss der Auftragnehmer alle erkannten Mängel beseitigen. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, kann die Mängelfreimeldung erfolgen. Entscheidend ist, dass die Mängelanzeige durch den Auftraggeber noch vor Ende der Gewährleistungsfrist eingegangen ist.
Ist eine schriftliche Freimeldung verpflichtend?
Rein formal ist es nicht zwingend vorgeschrieben, eine Mängelbeseitigungsanzeige schriftlich zu verfassen. Dennoch empfiehlt es sich in der Praxis stets, eine schriftliche Mängelfreimeldung zu wählen. So haben beide Seiten einen eindeutigen Nachweis über den Zeitpunkt der Mängelbeseitigung und die genauen Umstände. Unstimmigkeiten lassen sich dadurch leichter vermeiden.
Rechtliche Folgen der Mängelfreimeldung nach VOB & Co.
Sobald die Freimeldung erfolgt und der Mangel abgenommen ist, wirkt sich das bei der VOB in der Regel auf die Gewährleistungsfrist aus:
- BGB: Die Gewährleistungsfrist beginnt für den behobenen Mangel neu.
- VOB/B: Es gilt eine neue Frist von 2 Jahren, die jedoch nicht vor der ursprünglichen Frist enden darf.
- ABGB/ÖNORM: Auch hier beginnt die Frist für den betroffenen Leistungsbereich erneut.
Es liegt daher im Interesse des Auftragnehmers, möglichst zügig eine Mängelfreimeldung zu versenden und eine Abnahme anzustreben, damit sich die Fristen nicht ungewollt verlängern.
Wie erstellt man eine Mängelfreimeldung richtig?
Damit es später zu keinen Missverständnissen kommt, sollte die Freimeldung stets schriftlich erfolgen und folgende Punkte enthalten:
- Projektdaten (Bezeichnung, Vertragsnummer etc.)
- Anschrift Auftraggeber und Auftragnehmer
- Beschreibung des Mangels (Art, Umfang)
- Beschreibung der durchgeführten Beseitigungsmaßnahmen
- Datum, Ort und Unterschrift
Je zeitnaher das Schreiben nach erfolgter Beseitigung beim Auftraggeber eintrifft, desto besser. So geht niemand davon aus, dass der Mangel noch immer besteht.
Wussten Sie schon? Bei öffentlichen Bauvorhaben nach VOB ist eine förmliche Abnahme der Mängelbeseitigungsleistungen besonders wichtig, um im Streitfall eine eindeutige Rechtsgrundlage zu haben.
Abnahme der behobenen Mängel: Was Auftraggeber tun sollten
Nach Eingang der Mängelfreimeldung muss der Auftraggeber prüfen, ob die Arbeiten tatsächlich ein mangelfreies Ergebnis liefern. Sinnvoll ist eine gemeinsame Begehung vor Ort, bei der sich alle Beteiligten von der ordnungsgemäßen Ausführung überzeugen.
Im Falle eines öffentlichen Bauvorhabens mit VOB-Vertrag empfiehlt sich eine Bauabnahme VOB, die förmlich erfolgt und bei der ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Darin lässt sich der ordnungsgemäße Zustand der behobenen Bereiche genau festhalten.
Was tun bei unzureichender Mängelfreimeldung?
Sollte der Auftraggeber im Rahmen der Abnahme feststellen, dass die Mängel nicht vollständig beseitigt wurden, kann er eine erneute Nachbesserung verlangen. In manchen Fällen ist jedoch eine Kostenminderung oder eine selbst organisierte Ersatzvornahme ratsamer, etwa wenn bereits viel Zeit verstrichen ist oder kein Vertrauen in die Qualität der Nachbesserungen besteht.
Effizienter Umgang mit Mängeln & Mängelfreimeldungen
Zwischen der Feststellung eines Mangels und der endgültigen Freimeldung vergeht oft viel Zeit, in der beide Seiten umfangreiche Dokumentations- und Abstimmungsarbeiten leisten müssen. Damit der Prozess reibungslos funktioniert, bieten sich digitale Lösungen an:
- Zentrales Projektmanagement: Vom ersten Mängelvermerk über die Mängelfreimeldung bis zur Abnahme sollte alles an einem Ort dokumentiert sein.
- Gemeinsame Plattform: Auftraggeber, Auftragnehmer und weitere Gewerke erhalten so jederzeit Einblick in den aktuellen Bearbeitungsstand.
- Übersichtlichkeit: Eine klare Struktur sorgt dafür, dass keine Anzeige übersehen und keine Frist versäumt wird.
Erfolgreich vom Mangel bis zur Freimeldung
Die Mängelfreimeldung markiert das erfolgreiche Ende eines Nachbesserungsvorgangs: Der Auftragnehmer zeigt schriftlich an, dass er alle Beanstandungen behoben hat, und fordert die Abnahme ein. Auftraggeber sollten das umgehend prüfen und dokumentieren, damit es nicht zu weiteren Verzögerungen kommt. Eine vorausschauende Planung und digitale Tools helfen dabei, von der ersten Mängelanzeige bis zur Freimeldung den Überblick zu behalten und unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.
Wer zusätzlich mehr über die Abläufe bei der „VOB Gewährleistung“ oder den Umgang mit einem „VOB Nachtrag“ erfahren möchte, findet in den genannten Beiträgen weitere hilfreiche Informationen. Auch das Thema Bedenkenanmeldung kann gerade beim Auftreten von Mängeln eine wichtige Rolle spielen, da eine rechtzeitige Anzeigepflicht Bauverzögerungen und Konflikte vermeiden hilft.
Eine schriftliche Mängelfreimeldung schafft Klarheit für alle Baubeteiligten. So lässt sich leicht nachweisen, wann genau die Beseitigung abgeschlossen wurde und welche Punkte konkret behoben sind.
FAQ zur Mängelfreimeldung
Eine Mängelfreimeldung ist die schriftliche Bestätigung des Auftragnehmers, dass ein zuvor gerügter Baumangel behoben wurde und die Leistung nun mängelfrei ist.
Die schriftliche Form dient als Nachweis, wann genau der Mangel beseitigt wurde und welche Arbeiten ausgeführt wurden. So lassen sich spätere Unklarheiten leichter vermeiden.
Ja, je nach Vertragsgrundlage (z. B. VOB oder BGB) kann die Mängelbeseitigung eine erneute Frist auslösen oder die bestehende Gewährleistungsfrist verlängern.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Eine Rechtsberatung wird nicht angeboten. Den offiziellen Gesetzestext sowie weitere Paragrafen finden Sie in den entsprechenden Rechtsdokumenten. Bei rechtlichen Fragen oder Unsicherheiten konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt.