Baudokumentation: Bauabnahme nach VOB/B

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) wird meistens als Grundlage für den Bauvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer genommen. Ein typischer Bauvertrag enthält deshalb meist eine Klausel wie: “Es gilt die VOB/B”, sodass diese faktisch wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Beziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer wirken. Der Einbezug der VOB/B ist insofern vorteilhaft, weil das VOB/B klare Regeln für Bauabnahme, Mängelanzeige und viele weitere bauspezifische Themen enthält. Diese Aspekte sind im BGB, das normalerweise die Grundlage von üblichen Auftraggeber-Auftragnehmer-Vertragsbeziehungen bildet, nicht so explizit adressiert. In diesem Artikel wollen wir mit der Bauabnahme nach VOB/B einen Aspekt etwas näher beleuchten.

Bauabnahme nach VOB/B – Pflicht des Käufers

§ 12 Abs. 1 VOB/B regelt die Pflichten des Auftraggebers hinsichtlich der Bauabnahme in aller Klarheit: “Verlangt der Auftragnehmer nach der Fertigstellung […] die Abnahme der Leistung, so hat sie der Auftraggeber binnen 12 Werktagen durchzuführen.”

Sofern also ein Bauvertrag nach VOB/B geschlossen wurde, kann der Auftragnehmer – in dem Moment wo die von ihm erbrachte Leistung abgeschlossen ist – vom Auftraggeber verlangen, dass die Leistung abgenommen wird. Ebenso ist eine förmliche Abnahme verpflichtend, wenn diese von einer Vertragspartei eingefordert wird.

Eine wichtige Ergänzung dazu wird auch noch in § 12 Abs. 5 geregelt, der besagt, dass sofern von keiner Vertragspartei eine Bauabnahme verlangt wird, die Leistung mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung, automatisch als abgenommen gilt. Sollte der Auftraggeber die Leistung bereits in Benutzung genommen haben, gilt hierfür sogar eine kürzere Frist: Sechs Werktage nach Benutzung der Leistung gilt diese automatisch als abgenommen.

Was ist eine VOB-Abnahme?

Immer, wenn ein Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wird, gelten für die Abnahme ebenfalls die entsprechenden Regelungen der VOB. Dies stellt sicher, dass während der gesamten Bauphase bis zur Fertigstellung alle rechtlichen Vorgaben sowohl für Auftraggeber als auch für Auftragnehmer eingehalten werden.

Struktur und Bedeutung der VOB

Die VOB, seit rund 100 Jahren etabliert, regelt die Vergabe von Bauaufträgen und die Bedingungen der Bauausführung. Sie ist in drei Teile untergliedert:

• VOB/A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen.
• VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen.
• VOB/C: Allgemeine technische Vertragsbedingungen für die Ausführung und Abrechnung spezifischer Gewerke.

Diese klare Gliederung schafft Transparenz und sorgt dafür, dass sowohl die Ausschreibung als auch die Durchführung von Bauprojekten nach klaren und bewährten Regeln erfolgt.

Förmliche Bauabnahme mit Bauabnahmeprotokoll

§ 12 VOB/B sieht vor, dass die Bauabnahme schriftlich festgehalten werden muss. Dazu wird in der Praxis meist ein Bauabnahmeprotokoll erstellt, welches dann von Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam unterzeichnet wird. So gibt es eine saubere Dokumentation hinsichtlich der Kenntnisnahme der Informationen bei Bauabnahme und niemand kann sich im Nachgang darauf berufen, nicht in Kenntnis gewesen zu sein.

Ein Abnahmeprotokoll sollte dabei möglichst präzise alle relevanten Informationen, die das Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer betreffen. Dazu zählen zunächst einmal Informationen zum Bauvorhaben (inklusive Adresse), Auftragnehmer, Bauvertrag inklusive möglicher Nachträge.

Im Anschluss muss klar definiert werden, welche Leistungen genau abgenommen wurden und ob es sich um eine Gesamtabnahme oder eine Teilabnahme handelt. Eine Formulierung könnte beispielsweise die folgende Aufzählung sein: “Am 09.09.2022 wurden folgende Leistungen abgenommen: Abbruch- und Rückbauarbeiten, Abdichtungsarbeiten, Betonarbeiten”

Ergänzend sollte das Bauabnahmeprotokoll auch nochmals erwähnen, in welchem Zeitraum die Leistungen auf der Baustelle erbracht wurden. Die Abnahme der Leistungen kann nun zum einen vorbehaltlos erfolgen, das heißt wenn keine sichtbaren Mängel zu beanstanden sind. Ist dies allerdings nicht der Fall, kann die Abnahme auch mit Einschränkungen erfolgen. So können zum Beispiel bestimmte Baumängel identifiziert werden. In diesem Fall (Mängelanzeige), sollte der Mangel detailliert in einer Anlage beschrieben werden – dies ist ein wesentlicher Teil der Baudokumentation. Hinsichtlich des Mangels sollte das Bauabnahmeprotokoll auch festhalten, welche Frist dem Auftragnehmer für die Behebung des Mangels gesetzt wurde, gegebenenfalls mit einem Hinweis darauf, dass – sofern der Mangel bis zu diesem Termin nicht beseitigt ist, der Auftraggeber die Mängelbeseitigung auf Kosten des Auftragnehmers durch Dritte veranlassen wird.

Die konkludente Abnahme

Neben der förmlichen Abnahme gibt es auch die sogenannte „konkludente Abnahme“. Diese liegt vor, wenn Auftraggeber das Bauwerk in Gebrauch nehmen, die Schlussrechnung ohne Vorbehalt bezahlen oder die vertragliche Sicherheitsleistung freigeben, ohne einen Abnahmetermin vereinbart zu haben. In solchen Fällen wird davon ausgegangen, dass die Bauleistung akzeptiert wurde, auch ohne förmlichen Abnahmetermin.

Diese stille Form der Abnahme wird auch dann relevant, wenn die Abnahme beiderseits „vergessen“ wurde und Wochen oder Monate nach Fertigstellung verstrichen sind.

Abweichungen und Besonderheiten

Es kommt vor, dass sich die Vertragsparteien nicht auf einen Abnahmetermin einigen können oder eine Partei nicht zum vereinbarten Termin erscheint. In diesem Fall kann die einseitige förmliche Abnahme durch den Auftraggeber erklärt werden. Zwar ist dies rechtlich möglich, doch empfiehlt es sich, stets ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu erstellen, um spätere Mängelansprüche zu sichern.

Andererseits haben Auftragnehmer das Recht, auf einen Termin innerhalb von 12 Werktagen zu bestehen. Dieser Termin darf vom Auftraggeber nicht verweigert werden.

VOB oder BGB?

Wichtig zu beachten ist, dass die VOB-Abnahme nur für Bauverträge gilt, die nach der VOB abgeschlossen wurden. Bei allen anderen Bauverträgen kommen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Anwendung.

Die Wahl der richtigen Abnahmeregelung ist entscheidend, um Klarheit über Mängelansprüche und Gewährleistungen zu schaffen.

Abnahmeprotokoll nach § 640 BGB vs. § 12 VOB/B: Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Ob ein Bauvorhaben nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde, hat Auswirkungen auf das Abnahmeprotokoll. Trotz vieler Gemeinsamkeiten gibt es auch einige entscheidende Unterschiede.

Teilabnahmen: Freiwillig oder verpflichtend?

Ein wesentlicher Unterschied zwischen den Abnahmeprotokollen nach BGB und VOB betrifft die Teilabnahmen. Während Auftraggeber nach BGB nicht verpflichtet sind, Teilabnahmen durchzuführen, kann dies jedoch schriftlich vereinbart werden. Bei der VOB hingegen wird die Teilabnahme zur Pflicht, wenn eine der Vertragsparteien sie verlangt. Das kann in der Praxis von Vorteil sein, insbesondere bei umfangreichen Projekten, wo die Kontrolle über Teilleistungen die Gesamtkoordination erleichtert.

Gemeinsamkeiten im Aufbau

Im Wesentlichen sind die formalen Inhalte der Abnahmeprotokolle nach BGB und VOB identisch. Beide Protokolle enthalten:

• Kopfbereich: Hier werden grundlegende Informationen zum Bauvorhaben festgehalten, darunter die genaue Bezeichnung des Projekts, die Daten des Auftragnehmers, das Datum des Bauvertrags sowie das Abnahmedatum.

• Mittelteil: Der zentrale Teil des Protokolls beschäftigt sich mit der Begutachtung der Bauleistung. Hier wird dokumentiert, ob das Bauwerk mängelfrei ist oder ob Mängel vorliegen. Im Falle von Mängeln wird zudem eine Frist zur Beseitigung festgelegt. Auch die Entscheidung, ob die Abnahme akzeptiert oder verweigert wird, wird hier festgehalten.

• Vertragsstrafe und Gewährleistungsfristen: Falls eine Vertragsstrafe geltend gemacht wird, muss klar festgelegt werden, ob die Fristen der Gewährleistungsansprüche nach BGB oder VOB Anwendung finden.

• Fußbereich: In beiden Protokollen sollten die Unterschriften der Vertragsparteien zu finden sein. Allerdings gilt bei der VOB die Unterschrift nicht als zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit der Abnahme.

Abnahme nach VOB: Fristen und Pflichten

Wenn ein Bauvertrag nach der VOB abgeschlossen wurde, gelten automatisch die entsprechenden Fristenregelungen. Ein besonders markanter Punkt ist die Fristsetzung, die für Auftraggeber verbindlich ist. Laut § 12 VOB/B müssen Auftraggeber spätestens 12 Werktage nach der Fertigstellung einen Termin zur Abnahme anberaumen. Diese Frist ist zwingend einzuhalten, es sei denn, im Bauvertrag wurde eine abweichende Frist vereinbart.

Auch bei Teilabnahmen ist die Fristsetzung von Bedeutung. Wird eine Teilabnahme nach Abschluss einer Teilleistung gewünscht, müssen Auftragnehmer innerhalb von 6 Werktagen einen entsprechenden Termin beantragen.

Klarheit über den Vertrag ist entscheidend

Während sich die Grundstrukturen des Abnahmeprotokolls nach BGB und VOB stark ähneln, sind die spezifischen Verpflichtungen und Fristen entscheidend. Wer einen Bauvertrag nach VOB abschließt, sollte sich der damit verbundenen Fristen und formalen Vorgaben bewusst sein, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Kann eine Abnahme nach VOB verweigert werden?

Ja, eine Abnahme nach VOB kann verweigert werden, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Ein wesentlicher Mangel am Bauwerk berechtigt den Auftraggeber, die Abnahme zu verweigern. Unwesentliche Mängel, wie etwa Schönheitsfehler, sind hingegen kein Grund für eine Verweigerung. Solche Mängel werden im Abnahmeprotokoll dokumentiert und im Nachgang behoben, doch die Abnahme an sich wird in der Regel trotzdem vollzogen.

Was gilt als wesentlicher Mangel?

Wesentliche Mängel sind Fehler, die die Nutzung des Bauwerks erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Technische Mängel: Das Bauwerk entspricht nicht den anerkannten Regeln der Technik.
• Fehlende Funktionsfähigkeit: Das Bauwerk ist nicht gebrauchstauglich oder funktioniert nicht wie vorgesehen.
• Unvollständige Ausführung: Wichtige Teile des Bauwerks fehlen.
• Hohe Mängelbeseitigungskosten: Die Kosten für die Behebung der Mängel sind erheblich.
• Vielzahl von unwesentlichen Mängeln: Eine große Anzahl kleinerer Mängel kann in Summe als wesentlicher Mangel betrachtet werden.
• Gravierende optische Mängel: Auch optische Fehler, die das Erscheinungsbild stark beeinträchtigen, können als wesentlicher Mangel gelten.

Interessant ist, dass nicht nur technische, sondern auch optische Fehler in Einzelfällen als so gravierend angesehen werden, dass eine Verweigerung der Abnahme gerechtfertigt ist.

Gewährleistung und Bauabnahme nach VOB

Eine Abnahme nach VOB bietet beiden Parteien Rechtssicherheit in Bezug auf Gewährleistungsansprüche. Ab dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die in der Regel vier Jahre beträgt. Diese Frist kann jedoch bei bestimmten technischen Anlagen, wie Heizungs- oder elektrotechnischen Systemen, kürzer ausfallen.

Während der Gewährleistungsfrist können Auftraggeber neu auftretende Mängel reklamieren. Bereits bei der Abnahme festgestellte und im Abnahmeprotokoll dokumentierte Mängel müssen nicht erneut beanstandet werden. Da die Beweispflicht für Mängel beim Auftraggeber liegt, ist eine lückenlose Dokumentation unerlässlich.

Aufbau des Abnahmeprotokolls nach VOB

Das Abnahmeprotokoll nach VOB muss gemäß § 12 der VOB/B schriftlich erstellt werden und ist ein zentraler Bestandteil der förmlichen Abnahme. Obwohl die VOB nicht ausdrücklich die Unterschriften der Parteien vorschreibt, wird die gegenseitige Kenntnisnahme des Protokollinhalts durch Unterschriften bestätigt.

Das Protokoll gliedert sich in drei Hauptbereiche: Kopf, Mittelteil und Fußbereich.

Kopfbereich: Wesentliche Daten des Bauprojekts

Im oberen Bereich werden die wichtigsten Eckdaten zum Bauvorhaben festgehalten, wie:

• Name des Bauprojekts.
• Art der Abnahme (Endabnahme oder Teilabnahme).
• Bei Teilabnahme: genaue Bezeichnung des Teilbereichs.
• Anwesende Personen und Organisationen.
• Relevante Daten (Abnahmedatum, Vertragsdatum, Fertigstellungsdatum).

Mittelteil: Leistungs- und Mängelbeschreibung

Hier erfolgt eine detaillierte Auflistung der Leistungen und Mängel:

• Genaue Beschreibung der abzunehmenden Leistungen.
• Fehlen bestimmte Leistungen, werden diese mit einer Frist zur Erbringung festgelegt.
• Auflistung festgestellter Mängel mit Fristsetzung zur Beseitigung.
• Erläuterungen beider Parteien zu Abnahme oder Verweigerung sowie zu Mängeln und Reklamationen.
• Gewährleistungspflichten und andere relevante Vereinbarungen.

Fußbereich: Abschluss und Unterschriften

Im unteren Teil des Abnahmeprotokolls befinden sich:

• Das Datum der Abnahme.
• Die Unterschriften von Auftraggeber und Auftragnehmer.

Bedeutung des Protokolls im Streitfall

Das Abnahmeprotokoll spielt im Streitfall eine entscheidende Rolle. Es dient als schriftlicher Beleg für den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme und gibt Aufschluss über vereinbarte Nachbesserungen. Gerade bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, wo Anwälte und Richter in der Regel keine Baufachleute sind, sind detaillierte Erläuterungen und gegebenenfalls Fotos wertvolle Beweismittel, um den Sachverhalt präzise darzustellen. Damit bietet das Abnahmeprotokoll nicht nur eine formale Grundlage, sondern schützt beide Seiten vor Missverständnissen und rechtlichen Unsicherheiten

Häufige Fehler bei der VOB-Abnahme

Ein Bauvertrag, der auf den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) basiert, bietet große Rechtssicherheit – vorausgesetzt, die VOB wird korrekt angewendet. Leider kommt es in der Praxis oft zu Fehlern, insbesondere wenn der Vertrag individuell angepasst wird.

Sobald auch nur eine Regelung der VOB Teil B verändert wird, gilt die VOB nicht mehr in ihrer Gesamtheit als vereinbart. Dies kann weitreichende Folgen haben, da der Vertrag dann als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) bewertet und einer AGB-rechtlichen Prüfung unterzogen wird.

Förmliche Abnahme – ein häufiger Stolperstein

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass Bauherren fälschlicherweise auf eine förmliche Abnahme bestehen, ohne die Alternativen zu kennen. Eine förmliche Abnahme schließt die konkludente (stillschweigende), einseitige und fiktive Abnahme aus. Dies kann jedoch zum Nachteil des Bauherrn werden und führt dazu, dass der Vertrag möglicherweise den AGB-Regelungen unterliegt.

Sicherheitsleistung: Ein oft übersehener Punkt

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft den Sicherheitseinbehalt während der Gewährleistungspflicht. Viele Auftraggeber gehen davon aus, dass sie automatisch Anspruch auf einen Sicherheitseinbehalt haben. Tatsächlich muss dieser jedoch im Vertrag ausdrücklich gemäß § 17 der VOB/B vereinbart werden. Ohne eine solche Vereinbarung besteht kein Anspruch auf eine Sicherheitsleistung. Das Gleiche gilt für die Höhe einer Vertragsstrafe bei Fristüberschreitungen.

Ersatzvornahme – Vorsicht bei voreiligem Handeln

Bei Mängeln greifen Auftraggeber häufig zu schnell zur sogenannten Ersatzvornahme, indem sie sofort eine Drittfirma beauftragen, die Mängel zu beheben. Dies ist nach VOB jedoch nur zulässig, wenn dem ursprünglichen Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt wurde. Zusätzlich muss die Kündigung des Vertrags angedroht werden. Erst wenn die Nachfrist ergebnislos abläuft, darf ein anderes Unternehmen beauftragt werden. Andernfalls bleiben die Auftraggeber im schlimmsten Fall auf den Kosten der Ersatzvornahme sitzen.

Was ist eine Teilabnahme nach VOB?

Neben der Endabnahme haben Auftragnehmer das Recht, eine Teilabnahme zu verlangen. Dies ist vor allem bei größeren Bauvorhaben mit mehreren Gebäuden oder Bauabschnitten sinnvoll. Teilabnahmen ermöglichen es, bereits fertiggestellte Bauabschnitte abzunehmen und die entsprechenden Zahlungen freizugeben.

Nachteile für Auftraggeber bei der Teilabnahme

Für Auftraggeber ergeben sich durch Teilabnahmen jedoch zwei wesentliche Nachteile:

• Beginn der Gewährleistungspflicht: Die Gewährleistung beginnt mit dem Datum der Teilabnahme, was bedeutet, dass es mehrere unterschiedliche Fristen gibt. Dies kann bei umfangreichen Projekten zu organisatorischen Herausforderungen führen.
• Beschädigungen an bereits abgenommenen Bauabschnitten: Falls bei den weiteren Bauarbeiten bereits abgenommene Leistungen beschädigt werden, kann dies zu Schwierigkeiten bei der späteren Durchsetzung von Mängelansprüchen führen.

Ist die Teilabnahme nach VOB verpflichtend?

Ja, wenn ein Bauvertrag nach VOB/B abgeschlossen wurde, sind Auftraggeber tatsächlich verpflichtet, Teilabnahmen durchzuführen, wenn der Auftragnehmer dies verlangt. Rechtlich gesehen ist eine Teilabnahme einer Endabnahme gleichgestellt, weshalb für jede Teilabnahme ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll erstellt werden sollte.

Teilabnahme und Gewährleistung

Wie bereits erwähnt, beginnt die Gewährleistungsfrist für den jeweiligen Bauabschnitt mit dem Datum der Teilabnahme. Dies kann bei komplexen Bauvorhaben zu erheblichem organisatorischem Mehraufwand führen, da die Gewährleistungsfristen für verschiedene Bauabschnitte unterschiedlich ablaufen.

Wann kann eine Teilabnahme nach VOB verweigert werden?

In folgenden Fällen kann eine Teilabnahme verweigert werden:

• Erhebliche Mängel: Wenn die Bauleistung wesentliche Mängel aufweist, kann die Teilabnahme abgelehnt werden.
• Unvollständigkeit: Ist das Bauwerk oder der entsprechende Abschnitt noch nicht fertiggestellt oder nicht nutzbar, kann die Teilabnahme verschoben oder verweigert werden.

In diesen Fällen ist es entscheidend, die Gründe für die Verweigerung der Teilabnahme im Protokoll festzuhalten und eine klare Frist zur Behebung der Mängel zu setzen, um den weiteren Baufortschritt nicht zu gefährden.