Verjährung von Baumängeln, Fristen & Gewährleistung
Mängel sind in jedem Bauvorhaben unvermeidbar. Werden Baumängel innerhalb der festgelegten Verjährungsfrist entdeckt, sind die Auftragnehmer verpflichtet, diese zu beheben. Die Verjährung von Baumängeln ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Im Folgenden erläutern wir, worauf dabei zu achten ist.
Was ist 2023/24 bei der Verjährung von Baumängeln und den entsprechenden Fristen zu beachten?
Bei der Übergabe einer Immobilie von den Auftragnehmer an die Auftraggeber sollte das Objekt sorgfältig auf Schäden, Defekte und weitere Baumängel untersucht werden. Dennoch können selbst bei einer sehr gründlichen Überprüfung nicht alle Mängel sofort erkannt werden. Einige Beeinträchtigungen der Bausubstanz oder der Haustechnik werden erst nach Wochen, Monaten oder sogar Jahren sichtbar. Aus diesem Grund legt das BGB Fristen fest, innerhalb derer Baumängel den Auftragnehmer gemeldet werden müssen. Innerhalb dieser Verjährungsfrist sind die Auftragnehmer für die Bauqualität verantwortlich.
Das Werkvertragsrecht des BGB findet im Jahr 2023/24 Anwendung auf alle privaten Bauverträge in Deutschland, sofern keine andere Rechtsgrundlage, wie beispielsweise die VOB, vereinbart wurde. Die genauen Fristen für 2023/24, deren Ablauf und weitere Details werden in den folgenden Abschnitten erläutert.
Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB
Das Baurecht sieht grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für Baumängel vor (regelmäßige Verjährungsfrist). Innerhalb dieses Zeitraums können Bauherren die Beseitigung der Mängel (durch Nachbesserung oder eigene Maßnahmen) oder Schadensersatz von den Auftragnehmer verlangen. Zudem sind innerhalb dieser Frist der Rücktritt vom Vertrag und eine Vergütungsminderung möglich.
Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt die Gewährleistung im Bauwesen grundsätzlich mit der Abnahme der Bauleistung durch den Bauherrn oder die Baufrau. Um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, ist eine vollständige und umfassende Beweissicherung unerlässlich.
Im Jahr 2022 traten im BGB neue Gesetze im Bereich der Verjährung und der Beweislastumkehr bei Mängeln in Kraft. Diese Änderungen betreffen jedoch ausschließlich Sachmängel. Die Fristen und die Beweislast bei Baumängeln bleiben von den neuen Regelungen unberührt, was bedeutet, dass das Bauwesen von diesen Änderungen nicht betroffen ist.
Unterschied zwischen Verjährungs- und Gewährleistungsfrist
Die Verjährungsfrist und die Gewährleistungsfrist sind zwei unterschiedliche Zeiträume, die im Kontext von Baumängeln und anderen Mängeln bei Bauleistungen relevant sind.
Die Verjährungsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln oder auf Schadensersatz gegenüber dem Auftragnehmer geltend gemacht werden kann.
Die Gewährleistungsfrist hingegen definiert den Zeitraum, in dem der Auftragnehmer für Mängel an der Bauleistung haftet. Diese Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber das Recht auf Nachbesserung, also die Behebung der Mängel durch den Auftragnehmer, oder auf eine Minderung des vereinbarten Preises bzw. auf Schadensersatz.
Wann verjährt Pfusch am Bau?
In den meisten Fällen entstehen Baumängel in Deutschland ohne vorsätzliche Absicht der Auftragnehmer . Häufig sind personelle Engpässe, unklare Baupläne, Kommunikationsprobleme, Nachlässigkeit oder unzureichendes Mängelmanagement die Ursachen für Mängel. Seriöse Bauunternehmen streben danach, Mängel so weit wie möglich zu vermeiden.
Dennoch gibt es auch Fälle, in denen Bauleiter , Subunternehmer , Lieferant , Handwerker oder Angestellte absichtlich Mängel verursachen, um Arbeit, Zeit oder Kosten zu sparen. Solche vorsätzlichen Handlungen, die dazu führen, dass das Bauwerk nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, sind illegal. Ebenso ist das bewusste Verschweigen von Mängeln, unabhängig davon, ob sie absichtlich oder unabsichtlich entstanden sind, verboten.
Solche Fälle werden als Pfusch am Bau bezeichnet. Beispiele hierfür sind die bewusste Bestellung minderwertiger Baumaterialien oder das Kaschieren bestehender Mängel durch Bauleiter.
Beim Pfusch am Bau sieht das BGB Ausnahmen von der regulären fünfjährigen Verjährungsfrist für Baumängel vor. Wenn Eigentümer nachweisen können, dass die Auftragnehmer bei der Errichtung der Liegenschaft absichtlich Pfusch betrieben haben, verlängert sich die Verjährungsfrist. Zudem gewährt das BGB Eigentümer eine dreijährige Frist nach der Entdeckung des Pfuschs, um den Mangel beim zuständigen Bauunternehmen anzuzeigen.
Falls ein Mangel zu Unfällen führt, bei denen Personen zu Schaden kommen, können Eigentümer auch nach Ablauf der zehnjährigen Frist noch Schadenersatzansprüche stellen. In der Praxis ist es jedoch oft schwierig, vorsätzliche Absichten nachzuweisen, weshalb nur etwa 14 Prozent der Fälle tatsächlich vor Gericht landen. Im Zweifelsfall gilt die Unschuldsvermutung, und Auftragnehmer können sich auf ein Versehen oder externe Faktoren berufen.
Arglistig verschwiegene Baumängel: Was gilt
Die meisten Mängel entstehen durch Missverständnisse, Fahrlässigkeit oder Zeitdruck. Obwohl eine offene Kommunikation zwischen allen Beteiligten wichtig ist, kommt es dennoch vor, dass Mängel absichtlich verschwiegen werden.
Wenn Auftragnehmer , Handwerker oder Subunternehmen einen Mangel absichtlich verbergen, gelten andere Gewährleistungsfristen als die üblichen Fristen des BGB oder der VOB. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Mangel absichtlich herbeigeführt wurde, beispielsweise durch den Einsatz minderwertiger Materialien, oder ob ein bereits entstandener Mangel im Nachhinein aktiv verschwiegen wird.
In der Praxis hängen diese beiden Aspekte jedoch oft zusammen, da es schwierig ist, ein arglistiges Verschweigen ohne Pfusch am Bau nachzuweisen. Es ist zudem nicht zwingend erforderlich, dass ein aktueller Mangel besteht. Ein Betrieb handelt bereits arglistig, wenn er Kenntnis von einer Situation hat, die potenziell einen zukünftigen Mangel verursachen könnte.
Was sind arglistig verschwiegene Baumängel?
Ein arglistig verschwiegenes Baumangel liegt vor, wenn die Auftragnehmer absichtlich über eine minderwertige Bauleistung im Dunkeln lassen. Gleiches gilt, wenn ein Unternehmen seine Bauaufgaben so unzureichend koordiniert, dass erhebliche Mängel entstehen. Können die Auftraggeber nachweisen, dass durch eine bessere Baustellenorganisation diese Fehler erkannt worden wären, spricht man von einem Organisationsmangel.
Beispiele für Baupfusch, der von den normalen Verjährungsfristen des BGB ausgenommen ist:
- Einsatz minderwertiger Baustoffe
- Unzureichende Koordination der Bauarbeiten
- Nutzung von Materialien ohne Zulassung
- Bewusste Installation defekter Gebäudetechnik
- Unsachgemäßer Einsatz von Baumaterialien
- Unzureichende Abdichtung
Welche Verjährungsfristen des BGB gelten?
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kennt das BGB längere Fristen als bei herkömmlichen Mängeln. Bis zur Gesetzesreform im Jahr 2002 galt bei Pfusch am Bau automatisch eine 30-jährige Gewährleistung. Heute gilt dies nur noch für Schadensersatzansprüche in schwerwiegenden Fällen.
Ansonsten haben Eigentümer in Deutschland ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel entstanden ist, noch zehn Jahre Zeit. Ab dem Bekanntwerden des Mangels bleiben dann, unabhängig von der Gewährleistung, noch drei Jahre, um den Mangel zu beanstanden.
Verjährungsfristen des BGB bei arglistig verschwiegenen Mängeln:
- 10 Jahre ab Entstehung des Mangels
- 3 Jahre ab Bekanntwerden des Mangels
- 30 Jahre bei Schadensersatzansprüchen (wenn Personen zu Schaden kommen)
Hemmung der Baumängel-Fristen
Eine Verjährungshemmung bedeutet, dass die Gewährleistungsfrist nach dem BGB unterbrochen wird und zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt wird. Gründe hierfür können unter anderem sein:
- Verhandlungen über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber
- Gerichtliche Aktivitäten zur Einforderung von Gewährleistungsansprüchen
- Ein Antrag auf ein Beweissicherungsverfahren gestellt wird
Ein Antrag auf ein Beweissicherungsverfahren kann bereits gestellt werden, bevor konkrete Mängel in einem Objekt auftreten. Laut Baurecht genügt die bloße Frage nach einem möglichen Mangel, um die Gewährleistungsfrist gemäß BGB zu hemmen. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt erst dann wieder, wenn eine Vertragspartei weitere Verhandlungen ablehnt.
In einem anderen Fall kann die Hemmung der Verjährungsfrist für Baumängel durch die Zustellung eines Mahnbescheids, einer Streitverkündung oder einer einstweiligen Verfügung erfolgen. Eine einfache Mängelrüge nach BGB oder VOB/B hingegen hemmt die Verjährungsfrist nicht.
Neubeginn der Baumängel-Fristen
Im Gegensatz zur Verjährungshemmung sieht das Bürgerliche Gesetzbuch auch einen Neubeginn der Verjährungsfrist vor. Anders als bei einer Verlängerung der Verjährungsfrist durch ein temporäres Aussetzen beginnt beim Neubeginn die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel von neuem.
Wann beginnt die Verjährungsfrist neu?
Die Verjährungsfrist kann aus folgenden Gründen neu beginnen:
- § 212 BGB: Die Verjährungsfrist beginnt neu, wenn der Auftragnehmer den Mangel ausdrücklich anerkennt.
- Vollstreckungstitel: Nach der Beantragung eines Vollstreckungstitels gegen den Auftragnehmer, zum Beispiel nach einem Urteil zur Beseitigung der Mängel, beginnt die Verjährungsfrist ebenfalls von neuem.
- § 13 VOB/B: Nach der Abnahme der Mängelbeseitigung beginnt eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren. Diese darf jedoch nicht vor dem Ende der ursprünglichen Verjährungsfrist enden.
- ÖNORM B 2110: Punkt 12.2.5.1: Die Verjährungsfrist für Bauteile, an denen Mängel behoben wurden, beginnt nach der Meldung über die Mängelfreiheit erneut zu laufen.
Auftraggeber legt selbst Hand an – Verjährung bei eigenständigen Reparaturversuchen
Bei scheinbar kleinen, aber störenden Baumängeln kann es für Eigentümer verlockend sein, diese eigenständig zu beheben. Der Gedanke, eigene handwerkliche Fähigkeiten einzusetzen, erscheint oft einfacher und schneller als ein langwieriger Rechtsstreit mit dem Bauunternehmen.
So verlockend dies auch sein mag, sollten Eigentümer Geduld bewahren und keine eigenen Änderungen vornehmen. Tritt ein Baumangel auf, muss dieser zunächst den Auftragnehmer gemeldet werden, bevor eine Entscheidung über die Behebung getroffen wird. Wenn Auftraggeber eigenständig Hand anlegen, besteht die Gefahr, dass entscheidende Beweise zerstört werden. Im Zweifelsfall können eigene Reparaturen den Mangel sogar verschlimmern, was die Kosten für die Behebung erhöht und die Möglichkeit, den Auftragnehmer zur Verantwortung zu ziehen, erheblich einschränkt.
Nach der Mangelmeldung können die Auftragnehmer den Mangel entweder selbst beheben oder einen externen Handwerksbetrieb beauftragen. Handwerklich versierte Eigentümer haben zudem die Möglichkeit, sich auf Wunsch gegen eine Entschädigung für die Behebung anzubieten.
Aber was, wenn es schnell gehen soll?
In der Regel müssen Auftraggeber den Auftragnehmer eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer die Mängel behoben werden sollen. Es gibt jedoch Situationen, in denen eine mehrtägige oder sogar mehrwöchige Frist zu lang ist, insbesondere wenn eine unmittelbare Gefahr besteht. Dies ist der Fall, wenn ein Mangel die Sicherheit des Gebäudes oder der Bewohner gefährdet.
Sollten Auftragnehmer den Mangel trotz offensichtlicher Dringlichkeit nicht umgehend beheben, können Eigentümer ohne Fristsetzung selbst tätig werden, um den Mangel zu beheben.
Diese Vorgehensweise ist derzeit nicht ausdrücklich im BGB geregelt, wird jedoch seit einem Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg vom 30.08.2018 – 2 U 1/18 als gängiges Gewohnheitsrecht anerkannt. In solchen Fällen liegt es jedoch in der Verantwortung der Eigentümer , den Schaden vor der eigenständigen Behebung so umfassend wie möglich zu dokumentieren, um später ausreichende Beweise vorlegen zu können.
Dokumentation zur Vermeidung von Verjährung
Je länger ein Baumangel zurückliegt, desto schwieriger wird es, das Verschulden des Bauunternehmens nachzuweisen. Besonders im Fall von Arglist ist der Nachweis problematisch. Die zuverlässigste Methode, um sich vor Verjährung und fehlenden Beweisen zu schützen, ist eine lückenlose Dokumentation des Bauablaufs. Eine detaillierte Aufzeichnung aller Vorgänge bietet im Ernstfall wertvolles Beweismaterial, das vor Gericht helfen kann. Auch wenn die Dokumentation im Alltag lästig erscheinen mag, erweist sie sich im Streitfall als unverzichtbar.
Die Verjährungsfristen für Baumängel variieren je nach gewählter Rechtsgrundlage. Tritt ein Mangel auf, müssen sich Auftragnehmer und Auftraggeber darüber im Klaren sein, welche Rechtsgrundlage für ihr Vertragsverhältnis gilt. Private Bauverträge unterliegen grundsätzlich dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), während öffentliche Bauverträge der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) unterliegen.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass sich Auftragnehmer und Auftraggeber eines privaten Bauvorhabens vertraglich auf die VOB als Rechtsgrundlage einigen:
Gemäß §13 VOB/B muss die Auftragnehmer der Auftraggeber bei der Abnahme eine mangelfreie Leistung übergeben. Dies bedeutet, dass die erbrachte Leistung dem vereinbarten Zustand entsprechen und den anerkannten technischen Regeln genügen muss.
Sollten Mängel auftreten, weil die Auftragnehmer den Anweisungen der Auftraggeber gefolgt ist oder aufgrund anderer vertraglich festgelegter Bedingungen, haftet sie nur, wenn sie ihre Mitteilungspflichten nicht erfüllt hat. Ohne eine gesonderte vertragliche Vereinbarung beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken vier Jahre. Für andere Werke oder Teile von Feuerungsanlagen gelten abweichende Fristen.
Diese Frist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der gesamten Leistung. Des Weiteren ist die Auftragnehmer verpflichtet, alle während dieser Verjährungsfrist auftretenden Mängel, die auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf eigene Kosten zu beheben. Die VOB ist jedoch eine freiwillige Rechtsgrundlage. Wird nichts anderes vereinbart, gelten die Bestimmungen des BGB.
FAQ zur Verjährung und Fristen von Baumängeln
Die Dauer, innerhalb derer Baumängel geltend gemacht werden können, hängt vom zugrunde liegenden Bauvertrag ab:
- BGB: 5 Jahre
- VOB: 4 Jahre
- ABGB/ÖNORM B 2110: 3 Jahre
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, individuelle Fristen zu vereinbaren, die von den gesetzlichen Vorgaben abweichen. Mängel, die arglistig verschwiegen wurden, sind von diesen Fristen ausgenommen.
Für versteckte Baumängel gelten die regulären Verjährungsfristen:
- 5 Jahre nach BGB
- 4 Jahre nach VOB
- 3 Jahre nach ABGB/ÖNORM B 2110
Oder es können individuell vereinbarte Fristen gelten. Handelt es sich jedoch um einen arglistig verschwiegenen Mangel, kann dieser 3 Jahre nach Entdeckung und insgesamt bis zu 10 Jahre nach Bauabnahme geltend gemacht werden. Im Falle von Verletzungen des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit verlängert sich die Frist sogar auf 30 Jahre.
In der Leistungsphase 9 übernehmen Architekten die Nachbetreuung des Bauprojekts. Dazu gehören das Mängelmanagement, die Erstellung umfassender Dokumentationen und die Sicherstellung der Rechtssicherheit durch sorgfältige Aufzeichnungen aller Bauprozesse und Abnahmen. Diese Phase ist entscheidend für die Minimierung von Haftungsrisiken.
Die Haftungsdauer einer Baufirma entspricht dem vertraglich festgelegten Gewährleistungszeitraum. Wird keine spezifische Frist vereinbart, gelten folgende Zeiten nach Bauabnahme:
- 5 Jahre nach BGB
- 4 Jahre nach VOB
- 3 Jahre nach ABGB/ÖNORM
Für Mängel, die nach Ablauf dieser Fristen entdeckt werden, übernimmt das Bauunternehmen keine Verantwortung mehr.
In den ersten 6 Monaten nach Bauabschluss wird angenommen, dass der Mangel bereits bei der Bauausführung vorhanden war. Nach dieser Frist kehrt sich die Beweislast um: Der Auftraggeber muss dann nachweisen, dass der Auftragnehmer den Mangel verursacht hat.
Für gewöhnliche Baumängel wird in der Regel eine Frist von 14 Tagen als angemessen betrachtet. Kleinere Mängel können oft innerhalb weniger Tage behoben werden, während gravierendere Mängel eine längere Frist von mehreren Wochen oder Monaten erfordern können.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Eine Rechtsberatung wird nicht angeboten. Den offiziellen Gesetzestext sowie weitere Paragrafen finden Sie in den entsprechenden Rechtsdokumenten. Bei rechtlichen Fragen oder Unsicherheiten konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt.