Baudokumentation: Bauabnahme nach VOB/B
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) wird meistens als Grundlage für den Bauvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer genommen. Ein typischer Bauvertrag enthält deshalb meist eine Klausel wie: “Es gilt die VOB/B”, sodass diese faktisch wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Beziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer wirken. Der Einbezug der VOB/B ist insofern vorteilhaft, weil das VOB/B klare Regeln für Bauabnahme, Mängelanzeige und viele weitere bauspezifische Themen enthält. Diese Aspekte sind im BGB, das normalerweise die Grundlage von üblichen Auftraggeber-Auftragnehmer-Vertragsbeziehungen bildet, nicht so explizit adressiert. In diesem Artikel wollen wir mit der Bauabnahme nach VOB/B einen Aspekt etwas näher beleuchten.
Bauabnahme nach VOB/B – Pflicht des Käufers
§ 12 Abs. 1 VOB/B regelt die Pflichten des Auftraggebers hinsichtlich der Bauabnahme in aller Klarheit: “Verlangt der Auftragnehmer nach der Fertigstellung […] die Abnahme der Leistung, so hat sie der Auftraggeber binnen 12 Werktagen durchzuführen.”
Sofern also ein Bauvertrag nach VOB/B geschlossen wurde, kann der Auftragnehmer – in dem Moment wo die von ihm erbrachte Leistung abgeschlossen ist – vom Auftraggeber verlangen, dass die Leistung abgenommen wird. Ebenso ist eine förmliche Abnahme verpflichtend, wenn diese von einer Vertragspartei eingefordert wird.
Eine wichtige Ergänzung dazu wird auch noch in § 12 Abs. 5 geregelt, der besagt, dass sofern von keiner Vertragspartei eine Bauabnahme verlangt wird, die Leistung mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung, automatisch als abgenommen gilt. Sollte der Auftraggeber die Leistung bereits in Benutzung genommen haben, gilt hierfür sogar eine kürzere Frist: Sechs Werktage nach Benutzung der Leistung gilt diese automatisch als abgenommen.
Eine Bauabnahme kann also sowohl vom Auftraggeber, als auch vom Auftragnehmer eingefordert werden. Die Motive für die Einforderung sind dabei natürlich unterschiedlich gelagert. Als Auftraggeber gibt es das starke Interesse, einen förmlichen Bauabnahme-Prozess zu haben, sodass Mängel festgestellt werden und Differenzen zur vereinbarten Leistung identifiziert werden können. Als Auftragnehmer geht es auch darum, eine saubere Dokumentation der eigenen Leistung zu bekommen und vom Bauherrn (bzw. vom Auftraggeber) förmlich bestätigt zu bekommen, dass die erbrachte Leistung dem vereinbarten Leistungsumfang und der Qualität entspricht.
Förmliche Bauabnahme mit Bauabnahmeprotokoll
§ 12 VOB/B sieht vor, dass die Bauabnahme schriftlich festgehalten werden muss. Dazu wird in der Praxis meist ein Bauabnahmeprotokoll erstellt, welches dann von Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam unterzeichnet wird. So gibt es eine saubere Dokumentation hinsichtlich der Kenntnisnahme der Informationen bei Bauabnahme und niemand kann sich im Nachgang darauf berufen, nicht in Kenntnis gewesen zu sein.
Ein Abnahmeprotokoll sollte dabei möglichst präzise alle relevanten Informationen, die das Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer betreffen. Dazu zählen zunächst einmal Informationen zum Bauvorhaben (inklusive Adresse), Auftragnehmer, Bauvertrag inklusive möglicher Nachträge.
Im Anschluss muss klar definiert werden, welche Leistungen genau abgenommen wurden und ob es sich um eine Gesamtabnahme oder eine Teilabnahme handelt. Eine Formulierung könnte beispielsweise die folgende Aufzählung sein: “Am 09.09.2022 wurden folgende Leistungen abgenommen: Abbruch- und Rückbauarbeiten, Abdichtungsarbeiten, Betonarbeiten”
Ergänzend sollte das Bauabnahmeprotokoll auch nochmals erwähnen, in welchem Zeitraum die Leistungen auf der Baustelle erbracht wurden. Die Abnahme der Leistungen kann nun zum einen vorbehaltlos erfolgen, das heißt wenn keine sichtbaren Mängel zu beanstanden sind. Ist dies allerdings nicht der Fall, kann die Abnahme auch mit Einschränkungen erfolgen. So können zum Beispiel bestimmte Baumängel identifiziert werden. In diesem Fall (Mängelanzeige), sollte der Mangel detailliert in einer Anlage beschrieben werden – dies ist ein wesentlicher Teil der Baudokumentation. Hinsichtlich des Mangels sollte das Bauabnahmeprotokoll auch festhalten, welche Frist dem Auftragnehmer für die Behebung des Mangels gesetzt wurde, gegebenenfalls mit einem Hinweis darauf, dass – sofern der Mangel bis zu diesem Termin nicht beseitigt ist, der Auftraggeber die Mängelbeseitigung auf Kosten des Auftragnehmers durch Dritte veranlassen wird.
Verweigerung der Bauabnahme – Was passiert bei gravierenden Baumängeln?
Wie bereits beschrieben, kann der Auftraggeber kleinere Baumängel im Abnahmeprotokoll festhalten (Vorbehalte) und in einem späteren Schritt nochmal mit einer Mängelanzeige konkretisieren. Was passiert jedoch gravierenden Baumängeln?
Der Auftraggeber kann grundsätzlich die Bauabnahme nach VOB/B nicht verweigern, es sei denn der Baumangel ist so wesentlich, dass die vereinbarten Leistungen im Bauvertrag nicht einmal annähernd erfüllt werden. HIerfür sind gewissermaßen Offenkundigkeit und Wesentlichkeit entscheidende Kriterien.
Auch in diesem Fall gilt: eine gute Baudokumentation ist in solchen Fällen entscheidend. Möchte ein Auftraggeber die Abnahme verweigern, sollte er die Beweggründe hierfür dokumentieren und dem Auftragnehmer zur Verfügung stellen. Die Gründe müssen dabei auf dem geschlossenen Bauvertrag fußen, d.h. die dort referenzierten Leistungsumfänge als Bezugsgröße nehmen. Wenn eine Nutzung des Baus (der Leistung / des Gewerks) gar nicht möglich ist, ist ein wesentlicher Mangel in den meisten fällen zu bejahen. Dennoch: schriftliche Dokumentation, begleitet von Bildmaterial ist entscheidend, um hier eine belastbare Beweisführung zu haben. Wichtig ist zudem, dass Fristen und Form – wie ebenfalls im VOB/B definiert werden – stringent eingehalten werden.
Nach “erfolgreicher” Bauabnahme mit entsprechendem Abnahmeprotokoll ist die Anzeige von Baumängeln an diesem spezifischen Gewerk für den Auftraggeber im Anschluss deutlich schwieriger. Somit ist die Bauabnahme inklusive Protokoll (entweder als Endabnahme oder als Teilabnahme) ein entscheidender Schritt, bei dem Qualität und Güte der Leistung gemäß Bauvertrag von beiden Parteien festgehalten wird. Um so genauer schauen Auftraggeber hier bzgl. möglicher Mängel hin, um nicht vorschnell eine Leistung abzunehmen.